Bausparen
Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, den der Anleger (Bausparer) mit einer Bausparkasse abschließt. Er wird hauptsächlich für die Finanzierung von wohnwirtschaftlichen Maßnahmen eingesetzt. Die vertraglich vereinbarte Bausparsumme wird zu einem vertraglich festgelegten Prozentsatz angespart. Der bis zur abgeschlossenen Vertragssumme fehlende Teil wird bei Zuteilung des Bausparvertrags als Bauspardarlehen gewährt, so dass der Bausparer bei Zuteilung über die volle Bausparsumme verfügen kann. Der Bausparer hat einen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen, der sogar vererbbar ist.
Der Bausparvertrag ist eine Anlageform für die vermögenswirksamen Leistungen, zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie.
Der Bauspartarif bestimmt die Zinssätze (Sparzins und Darlehenszins), die Ansparzeit, die Tilgungszeit, eine eventuelle Mindestvertragsdauer, das Mindestguthaben bei Zuteilung, die Regelspar- und Tilgungsbeiträge und die Abschlussgebühr bereits bei Vertragsabschluss. Bausparkassen bieten unterschiedliche Bauspartarife an, z.B. Standardtarife, Schnellspartarife, Langzeittarife, variable Tarife. Die Laufzeit eines Standardtarifs beträgt zwischen 18 und 20 Jahren, davon sind etwa 8 Jahre Ansparzeit.
Abwicklung des Bausparvertrages
Bausparen gliedert sich in die drei Phasen.
Sparphase
In der Sparphase wird das für die Zuteilung notwendige Mindestsparguthaben angesammelt. Der Bausparer ist vertraglich verpflichtet den Bausparvertrag mindestens mit dem Regelsparbeitrag (je nach Tarif monatlich zwischen 3 Promille und 10 Promille der Bausparsumme) zu besparen. Die Zahlungsweise (monatlich, vierteljährlich etc.) kann vom Bausparer selbst gewählt werden. Die meisten Bausparkassen haben in ihren Allgemeinen Bedingungen festgelegt, dass bei einer Nichtbesparung des Vertrages die Kündigung durch die Bausparkasse ausgesprochen werden kann.
Zuteilung
Als Zuteilung des Bausparvertrags wird die grundsätzliche Freigabe seitens der Bausparkasse zur Auszahlung bezeichnet. Zum Zeitpunkt der Zuteilung kann der Bausparer sich das Guthaben und - nach Stellung einer ausreichenden Sicherheit - das Darlehen auszahlen lassen. Eine Zuteilung des Bausparvertrages kann erfolgen, wenn die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Kriterien für die Zuteilungsreife sind in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) festgelegt und variieren je nach Tarif und Bausparkasse. In der Regel werden folgende Zuteilungsvoraussetzungen vereinbart:
- Mindestguthaben: Das Bausparguthaben muss einen vertraglich festgelegten Prozentsatz (in der Regel 40 oder 50 Prozent) der Bausparsumme erreicht haben. Als Bausparguthaben wird die Summe der auf einen Bausparvertrag geleisteten Einzahlungen (inklusive der vermögenswirksamen Leistungen), sowie der gutgeschriebenen Zinsen und Wohnungsbauprämien bezeichnet.
- Mindestvertragsdauer: Zeitraum, der zwischen Abschluss und frühestmöglichem Zuteilungstermin eines Bausparvertrages liegt.
- Mindestbewertungszahl: Vertraglich festgelegte Bewertungszahl, die für eine Zuteilung mindestens erreicht werden muss.
Da das Bauspardarlehen im wesentlichen aus dem Guthaben anderer Bausparer, deren Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist, gezahlt wird, ist nicht genau vorhersehbar, wie viel Kapital zur Zuteilung zur Verfügung stehen wird. Deshalb kann keine feste Bewertungszahl angegeben werden, ab der ein Vertrag zugeteilt wird. Bausparkassen dürfen auch keine verbindlichen Aussagen über die Zuteilungsaussichten machen. Die Zuteilungsreihenfolge wird anhand der Bewertungszahl festgelegt. Die Bewertungszahlen werden an festgelegten Bewertungsstichtagen berechnet und der Höhe nach geordnet. Der Bausparvertrag mit der höheren Bewertungszahl hat für die Zuteilung den Vorrang. Die Bewertungszahl wird aus den Sparbeiträgen, den angefallenen Zinsen und der Laufzeit des Vertrages errechnet. Als Bewertungsstichtage werden bei älteren Tarifen die Quartalsenden (31.3., 30.6., 30.9. und 31.12.) verwendet. Heute sind monatliche Berechnungen üblich.
Darlehensphase
In der Darlehensphase wird das Bauspardarlehen getilgt. Das Bauspardarlehen ist mit einem bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegten Zinssatz ausgestattet. Das Bauspardarlehen kann jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass die bei Banken üblichen Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Bauspardarlehen werden, so es erforderlich ist, im Grundbuch nachrangig abgesichert. Der Beleihungsauslauf darf hierbei jedoch 80 Prozent des Beleihungswertes nicht überschreiten. Kleinere Darlehenssummen werden üblicherweise mittels Negativerklärung abgesichert. Noch kleinere Darlehen, meist nur bis 10.000 Euro, werden auch ohne Negativerklärung als sogenannte Blankodarlehen gewährt. Bauspardarlehen sind Annuitätendarlehen mit einem Festzins über die gesamte Laufzeit. Die anfängliche Tilgung beträgt, je nach Tarif, zwischen 0,2 und 0,9 Prozent der Bausparsumme je Monat. Die Darlehen können zusätzlich durch eine Risikolebensversicherungen abgesichert werden. Das bedeutet, das Versicherungsunternehmen zahlt die noch offenen Darlehensbeträge bei Tod des Bausparers an die Bausparkasse zurück. Die Kosten dieser Risikolebensversicherung trägt der Bausparer. Diese Kosten werden im Effektivzins des Bauspardarlehens ausgewiesen. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, das Todesfallrisiko über die Abtretung von Lebensversicherungen anderer Versicherungen abzudecken.
Auch wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, bieten Bausparkassen über ein Vorausdarlehen eine Zwischenfinanzierung an.
Verwendungsmöglichkeiten der Bausparmittel
Das Bauspardarlehen kann gemäß § 1 Abs. 3 des Bausparkassengesetzes (BspKG) für folgende wohnwirtschaftliche Maßnahmen eingesetzt werden:
- Die Errichtung, Beschaffung, Erhaltung und Verbesserung von überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden und von Wohnungen, insbesondere von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, sowie der Erwerb von Rechten zur dauernden Nutzung von Wohnraum,
- die Errichtung, Beschaffung, Erhaltung und Verbesserung von anderen Gebäuden, soweit sie Wohnzwecken dienen,
- der Erwerb von Bauland und Erbbaurechten zur Errichtung von überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden,
- der Erwerb von Bauland und Erbbaurechten zur Errichtung anderer Gebäude hinsichtlich des Anteils, der dem Verhältnis des zu Wohnzwecken bestimmten Teils des auf dem Grundstück zu errichtenden Gebäudes zum Gesamtgebäude entspricht,
- Maßnahmen zur Erschließung und zur Förderung von Wohngebieten,
- die Ablösung von Verbindlichkeiten, die zur Durchführung von Maßnahmen nach den Nummern 1 bis 5 eingegangen worden sind,
- die Ablösung von Verbindlichkeiten, die auf einem überwiegend Wohnzwecken dienenden Grundstück ruhen.
Als wohnungswirtschaftliche Maßnahmen gelten die Ablösung von Verbindlichkeiten, die zur Leistung von Bauspareinlagen eingegangen worden sind, sowie gewerbliche Bauvorhaben, wenn sie im Zusammenhang mit dem Bau von Wohnungen oder in Gebieten durchgeführt werden, die dem Wohnen dienen, und wenn sie dazu bestimmt sind, zur Versorgung dieser Gebiete beizutragen.
Kritik
Der bei Abschluss des Bausparvertrages berechnete Zuteilungszeitpunkt ist nicht garantiert. Er kann sich je nach Finanzmarktentwicklung verschieben. Dies kann zu monatelangen Wartezeiten führen, was vor allem bei termingebundenen Vorfinanzierungen zu großen Problemen für Immobilienbesitzer führen kann.
Seit einigen Jahren herrscht in Deutschland ein Zinstief am Kapitalmarkt, welches Bausparkassen schwer zu schaffen macht, da die Guthabenszinsen und etwaige Boni vertraglich festgelegt sind und nicht wie z. B. bei Tagesgeldkonten angepasst werden können. Gerade bei älteren Tarifen mit einer hohen Verzinsung können solche Verträge nicht mehr rentabel geführt werden. Daher enthalten viele Vertragsbedingungen einen Zusatz, der die Annahme einer Einzahlung, die über dem Regelsparbeitrag liegt, von der Zustimmung der Bausparkassen abhängig macht.
Seit der o. g. Zinstalfahrt wird bei einigen Bausparkassen von dieser Regelung (zumindest bei älteren Tarifen) Gebrauch gemacht und die Einzahlungen entweder nicht oder nur unter Auflagen (wie z. B. Verzicht auf den Zinsbonus) angenommen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, bei Einzahlungen derzeit immer vorher bei der Bausparkasse nachzufragen und/oder die Allgemeinen Bedingungen zu lesen.
Zurzeit ist die rechtliche Zulässigkeit von Abschlussgebühren für Bausparverträge stark umstritten. Während sie die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen für unzulässig hält, wiesen drei Landgerichte entsprechende Unterlassungsklagen gegen Bausparkassen ab. Die Verbraucherzentrale hat Rechtsmittel angekündigt.
Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge
Mit dem Vertragsabschluss werden die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge Vertragsbestandteil. Diese sind AGB und regeln für eine Vielzahl Verträgen eine Reihe von Fragen auf dieselbe Weise.
