Neuigkeiten 2018
Zurück zur Übersicht19.10.2018
Stiftung Warentest Immobilienfinanzierung
Stiftung Warentest 11.09.2018
Trotz Verbraucherschutz sollten Bauherren und Immobilienkäufer jeden Kreditvertrag gut prüfen
– damit die Eckpunkte stimmen. Hier lesen Sie, worauf Sie ganz genau achten sollten. Zudem erfahren Sie, wann und wie Sie aus einem einmal geschlossenen Immobilienkreditvertrag wieder herauskommen und welche Bankgebühren Sie nicht zahlen müssen – oder bei denen Sie ein Recht auf Erstattung haben.
Das Wichtigste in Kürze
Darauf sollten Sie beim Kreditvertrag unbedingt achten:
Zeugen:
Gehen Sie nicht allein zur Kreditberatung bei Ihrer Bank oder Sparkasse. Nehmen Sie möglichst jemanden mit, der nichts mit dem Kredit zu tun hat. Er kann im Zweifel bezeugen, was der Berater gesagt hat und was nicht. Fertigen Sie nach dem Gespräch ein Protokoll mit den wichtigsten Punkten an. Sie haben dann bessere Chancen, etwaige Beratungsfehler geltend zu machen.
Vertragstext. Lesen Sie den Vertrag gründlich. Prüfen Sie, ob im Vertrag steht, was Sie mit der Bank besprochen haben.
Unterschrift:
Unterschreiben Sie den Vertrag erst, wenn feststeht, dass Sie das Geld brauchen. Die Bank fordert Ersatz für entgangenen Gewinn, wenn das Immobiliengeschäft nach Unterschrift doch noch platzt.
Prüfung:
Lassen Sie Ihren Vertrag prüfen, wenn Sie – etwa für den Verkauf der Immobilie – vorzeitig aussteigen wollen oder müssen. Bei der Verbraucherzentrale Hamburg kostet das 85 Euro. Wenn Widerrufsbelehrung oder Vertragsinformationen fehlen oder falsch sind, sparen Sie beim vorzeitigen Ausstieg meist viele Tausend Euro.
Schlichter:
Bevor Sie im Streit mit einer Bank oder Sparkasse klagen, sollten Sie sich beim Schlichter der Bank beschweren. Das Verfahren ist kostenfrei. Adressen finden Sie im kostenlosen Special zum Thema Schlichtungsstellen.
Der Kreditvertrag – alle Details:
Ist der Kreditpoker um Zins und Tilgung vorbei, kommt der förmliche Teil des Geschäfts: die Unterschrift unter den Kreditvertrag. Natürlich soll jetzt alles schnell gehen, damit der Traum vom Eigenheim endlich wahr wird. Trotzdem sollten Kreditkandidaten den Darlehensvertrag vor der Unterschrift noch einmal kritisch prüfen. Sind die mündlichen Verhandlungen erfolgreich beendet, schickt die Bank oder Sparkasse meist einen ihrerseits bereits unterschriebenen Vertrag. Erst wenn auch der Kunde unterzeichnet und seine Vertragserklärung wieder bei der Bank angekommen ist, ist der Vertrag endgültig geschlossen – vorher nicht. Bis dahin haben Kreditnehmer Zeit, den Vertrag sorgfältig zu prüfen.
Mitunter setzen Banken eine Frist:
Banken setzen manchmal eine Frist, in der das Angebot angenommen sein muss. Läuft sie ungenutzt ab, gilt das Angebot nicht mehr. Entscheidender Zeitpunkt ist der Eingang des unterschriebenen Vertrags beim Kreditinstitut. Bank oder Sparkasse können auch eine verspätet eingegangene Vertragserklärung unverändert annehmen, müssen das aber nicht. Sollten die Zinsen für Baugeld inzwischen gestiegen sein, wird der Immobilienfinanzierer in der Regel einen erhöhten Zins fordern. Dann ist klar: Das ist ein anderer Vertrag. Er kommt nur zustande, wenn Finanzierer und Kunde ihn neu unterzeichnen. Der ursprünglich geplante Vertrag ist gescheitert.
Wenn etwas unklar ist im Vertrag – nachfragen:
Wer einen unterschriftsreifen Vertragsentwurf in den Händen hält, sollte ihn durchschauen. Tauchen nicht besprochene Punkte auf oder entsprechen Bedingungen nicht den mündlichen Vereinbarungen, sollten Kreditnehmer bei der Bank nachhaken. Vertragsklauseln, die Bestandteil allgemeiner Geschäftsbedingungen sind, sind für den einzelnen Kreditnehmer weniger problematisch. Wenn sie ihn unangemessen benachteiligen, sind sie ohnehin unwirksam. Was zu diesem allgemeinen Teil gehört und was individuell vereinbart ist, ist jedoch nicht immer leicht zu erkennen. Kreditnehmer sollten bei der Bank gezielt nachfragen, wenn sie etwas nicht verstehen. Sie können sich auch bei den Verbraucherzentralen beraten lassen.
Diese Vertragspunkte müssen Sie prüfen:
Jeder Darlehensvertrag muss schriftlich vereinbart werden. Das Gesetz fordert außerdem, dass in Verträgen für die Finanzierung von Immobilien folgende Punkte ausdrücklich genannt werden:
Auszahlungsbetrag. Der Auszahlungsbetrag laut Vertrag kann unter der Kreditsumme liegen, wenn Bank und Kunde ein sogenanntes Disagio vereinbart haben. Das Disagio ist ein Abschlag vom Darlehensbetrag, mit dem sich die Bank gleich zu Anfang eine Zinsvorauszahlung sichert. Bei einem Disagio von 10 Prozent werden von einem 200 000-Euro-Kredit nur 180 000 Euro ausgezahlt. Der Sollzins ist bei solchen Krediten geringer als bei Krediten ohne Auszahlungsabschlag.
Effektiver Jahreszins. Damit Kunden verschiedene Kredite vergleichen können, haben Banken und Sparkassen den Effektivzins anzugeben. Er umfasst auch vorweggenommene Zinszahlungen und weitere Kosten des Darlehens, etwa Gebühren des Gerichts für die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch:
Berücksichtigt wird beim Effektivzins auch, ob bei einem Kreditangebot Tilgungsleistungen direkt oder erst zu einem späteren Zeitpunkt angerechnet werden. Eine solche Effektivzinsangabe ermöglicht es, Kreditverträge mit unterschiedlichen Bedingungen zu vergleichen. Nicht enthalten sind im Effektivzins allerdings Positionen wie Bereitstellungszinsen oder Zuschläge, wenn der Kredit in Teilen ausgezahlt wird.
Kosten:
Neben dem Sollzins sind alle weiteren Kosten des Kreditgeschäfts in dem Vertrag anzugeben – auch die Beiträge für eine Restschuldversicherung.
Sicherheit:
Im Kreditvertrag müssen zudem die Sicherheiten stehen, auf die eine Bank bei Zahlungsverzug zugreifen will. Üblicherweise soll der Kunde eine Grundschuld bestellen. Diese wird im Grundbuch eingetragen und sichert der Bank die Immobilie als Pfand.
Widerrufsrecht:
Die Bank oder Sparkasse muss Kreditkunden auch über das Widerrufsrecht informieren. Zwei Wochen lang dürfen Kreditnehmer sich ohne Angabe von Gründen vom Vertrag wieder lösen. Die Frist beginnt mit Vertragsschluss. In der Regel ist das der Tag, an dem der von dem Kreditnehmer oder den Kreditnehmern unterschriebene Vertrag bei der Bank oder Sparkasse eingeht. Erfolgte der Vertragsschluss persönlich in einer Filiale, beginnt die Frist am Tag danach. Die Formvorschriften gelten auch für Banken, die ihre Darlehen im Internet oder im Direktvertrieb anbieten. Sie schicken ein Angebot per Post, wenn sie alle Unterlagen geprüft haben. Dieser Vertrag unterscheidet sich nicht von dem einer Filialbank.
Wenn der Kredivertrag Fehler enthält:
Wenn eine Bank oder Sparkasse ihren Kreditkunden nicht korrekt informiert, ist das günstig für ihn: Nicht angegebene Kosten muss er nicht bezahlen. Stellt die Bank nach Vertragsschluss zum Beispiel fest, dass der effektive Jahreszins zu niedrig angesetzt worden ist, gilt der geringere Prozentsatz. Fehlt im Vertrag die Belehrung über das Widerrufsrecht oder ist sie fehlerhaft, können Kreditnehmer den Vertrag sogar Jahre später noch widerrufen.
Insbesondere bei älteren Verträgen sind Banken und Sparkassen bei der Information ihrer Kunden zahlreiche Fehler unterlaufen. Dies ist für Kunden in der Regel günstig: Sie können den Vertrag auch nach Jahren noch widerrufen. Ist ein solcher Widerruf möglich, sparen Kunden in der Regel viele Tausend Euro.
So versuchen sich Banken zu schützen:
Im Kreditvertrag versucht sich die Bank davor zu schützen, dass der Kredit für andere Zwecke ausgegeben wird. Üblicherweise ist vereinbart, dass der Kunde das Geld nur für den Bau, Kauf und Umbau eines Hauses oder einer Wohnung verwenden darf. Oft wird der Kreditbetrag direkt an den Immobilienverkäufer oder Bauträger überwiesen.
Gegen Zahlungsausfälle sichern Immobilienfinanzierer sich meist durch eine Grundschuld ab. Zusätzlich müssen Bauherren und Käufer sich in aller Regel der „sofortigen Zwangsvollstreckung“ in ihr Grundstück und Vermögen unterwerfen. Kommen Kreditnehmer mit Raten in Verzug, darf die Bank dann auf die Sicherheit zugreifen, ohne vorher vor Gericht klagen zu müssen.
Immer mal wieder haben Banken Kredite von Kunden mit Zahlungsproblemen verkauft. Die Käufer drängten anschließend rücksichtslos auf die Versteigerung der Immobilie. Das hat der Gesetzgeber unterbunden. Banken müssen im Vertrag klar darüber informieren, wenn ein Kreditverkauf ohne Zustimmung des Kunden möglich sein soll.
Wegen Zahlungsverzugs können Immobilienkredite nur gekündigt werden, wenn Kreditnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten und mit mindestens 2,5 Prozent der Kreditsumme im Rückstand sind.
Spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung müssen Banken ein neues Angebot abgeben oder mitteilen, dass sie den Kredit nicht verlängern.
Vorzeitig raus dem Kreditvertrag – oft teuer:
Während der Laufzeit eines Kreditvertrags kann sich viel ändern. Vielleicht müssen Eigentümer ihre Immobilie verkaufen, wenn sie krank oder arbeitslos werden oder sie sich von ihrem Partner trennen. In solchen Fällen ist der Ausstieg aus dem Kreditvertrag stets möglich, aber oft sehr teuer.
Grundsätzlich gilt: Einen Kredit mit einem festen Zinssatz für eine bestimmte Zeit dürfen Kreditnehmer erst zum Ende der Zinsbindung ordentlich kündigen, spätestens zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens. Alle Details zum frühen Ausstieg aus dem Vertrag lesen Sie weiter unten.
Zinsbindungsfrist ist nicht gleich Kreditlaufzeit:
Die Zinsbindungsfrist ist nicht zu verwechseln mit der Laufzeit. Der Kredit läuft so lange, bis er volständig getilgt ist. Das dauert nicht selten über 30 Jahre. Die Zinsbindungsfrist ist die Phase, in der die Verzinsung des von der Bank geborgten Geldes festgelegt ist. Der Kunde braucht in dieser Zeit keine Erhöhung seiner Monatsrate zu fürchten. Während der Zinsbindung aus dem Vertrag auszusteigen, ist nur ausnahmsweise möglich. Kreditnehmer dürfen das, wenn sie ein „berechtigtes Interesse“ haben. Das ist etwa der Fall, wenn sie die Immobilie wegen eines Jobwechsels oder auch wegen eines guten Kaufangebots verkaufen möchten.
Bei frühem Ausstieg wird Vorfälligkeitsentschädigung fällig:
Wer vorzeitig aussteigt, muss nicht nur die noch offene Kreditsumme zurückzahlen, sondern dem Kreditinstitut den entgangenen Gewinn ersetzen und gegebenenfalls einen Ausgleich für inzwischen gesunkene Zinsen zahlen (Vorfälligkeitsentschädigung). Wie die berechnet werden darf, hat die Justiz inzwischen weitgehend geklärt. Dennoch fordern Banken und Sparkassen oft mehr, als ihnen zusteht. Unter „So kommen sie vorzeitig aus dem Kreditvertrag“ erklären wir, wie Sie die Forderung der Bank prüfen und wie Sie sich wehren können, wenn Sie mehr als zulässig zahlen sollen.
Vorsicht. Bei geplatzten Krediten kassieren Banken und Sparkassen gern Verzugszinsen und eine Vorfälligkeitsentschädigung, obwohl sie darauf keinen Anspruch haben.
Das sind die Nachteile von variablen Zinsen:
Flexibler als Kredite mit Zinsbindung sind Darlehensverträge mit variablen Zinssätzen. Sie können jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Die Zinssätze sind erheblich niedriger als bei Krediten mit festgelegten Zinsen. Allerdings: Die Zinsen können jederzeit steigen. Die Bank darf sie anheben, sobald die Zinsen am Geldmarkt steigen. Maßstab für Zinsanpassungen ist ein im Vertrag genannter Referenzsatz wie der Euribor. Wenn der steigt, müssen Kunden mehr zahlen. Fehlt eine ausreichend genaue und nachvollziehbare Zinsanpassungsklausel, darf der Zins gar nicht erhöht werden.
Auch die Bank kann Kreditvertrag kündigen:
Auch die Bank darf in Ausnahmefällen kündigen. Dann ist die Restschuld auf einen Schlag zurückzuzahlen. Wichtigster Kündigungsgrund ist Zahlungsverzug. Sind Eigentümer mit zwei aufeinanderfolgenden Raten und mindestens 2,5 Prozent der Kreditsumme im Rückstand, darf die Bank aussteigen. Die Bank darf den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, wenn sich nach Vertragsschluss herausstellt, dass die Angaben des oder der Kreditnehmer zum Einkommen nicht gestimmt haben. Es droht dann die Zwangsversteigerung und außerdem noch ein Strafverfahren wegen Betrugs.
So kommen Sie vorzeitig aus dem Kreditvertrag
Ordentliche Kündigung. Einen Vertrag mit einem festen Zins können Kreditnehmer nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Kredits mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Ein Kredit mit einem variablen Zins lässt sich dagegen stets mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Vertragsaufhebung. Eine einvernehmliche Beendigung des Kredits ist jederzeit möglich. Die Bank oder Sparkasse wird aber nur zustimmen, wenn Sie im Gegenzug eine üppige Entschädigung für entgangene Zinsen an sie zahlen. Die Höhe kann sie in solchen Fällen weitgehend frei bestimmen. Bei alten Verträgen mit hohen Zinsen und noch langer Bindung sind das oft horrende Beträge.
Außerordentliche Kündigung. Etwas andere Regeln gelten, wenn der Kunde ein berechtigtes Interesse daran hat, einen Kredit mit festen Zinsen vor dem Ende der Zinsbindung zu kündigen. Dann muss die Bank ihn aus dem Vertrag entlassen und sich bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung an die Vorgaben der Rechtsprechung halten. Ein berechtigtes Interesse hat der Kreditnehmer zum Beispiel, wenn er sein Haus verkaufen will oder das wegen Arbeitslosigkeit oder Trennung tun muss.
Vorfälligkeitsentschädigung:
Kündigt ein Kunde aus einem berechtigten Interesse während der Zinsbindung, muss er der Bank nicht nur die Restschuld zahlen, sondern auch den Schaden ersetzen, den sie dadurch erleidet, dass ihr die im Vertrag vereinbarten Zinszahlungen entgehen. Die Banken kalkulieren ihren Schaden so, dass sie mit der Wiederanlage der gesamten Ablösesumme – restliche Kreditsumme plus Entschädigung – exakt die gleichen Einnahmen erzielen wie bei einer planmäßigen Fortsetzung des Darlehens.
Fehler:
Einige Banken verlangen zu hohe Entschädigungen. Von dem Zinsschaden muss die Bank zum Beispiel den Betrag abziehen, den sie stets zum Ausgleich für das Ausfallrisiko einkalkuliert. Dieses Risiko fällt mit Rückzahlung des Kredits weg. Gern vergessen Kreditinstitute außerdem, die Sondertilgungsrechte des Kunden einzurechnen. Das ist nach der Rechtsprechung eindeutig Pflicht. Die Bank muss unterstellen, dass der Kunde alle Sonderzahlungsmöglichkeiten vollständig ausnutzt. Hatte der Kunde das Recht, während der restlichen Kreditlaufzeit die Monatsraten zu erhöhen, mindert auch das die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Kreditnehmer können mit dem Finanztest-Rechner Vorfälligkeitsentschädigung abschätzen, ob die Forderung der Bank korrekt ist.
Korrektur:
Möglicherweise korrigiert Ihre Bank oder Sparkasse die Abrechnung schon auf den Hinweis auf das abweichende Ergebnis bei der Benutzung unserer Berechnung. Falls nicht, können Sie die Forderung der Bank bei der Verbraucherzentrale Bremen für 80 Euro genau prüfen lassen. Bleibt die Bank auch dann noch hart, bleibt Ihnen nur, sich an einen Rechtsanwalt zu wenden, der Erfahrungen im Streit um Immobilienkredite hat. Zuvor sollten Sie die Bank oder Sparkasse per Einschreiben mit Rückschein auffordern, das Ergebnis Ihrer Berechnung innerhalb von drei Wochen zu akzeptieren oder schon überzahlte Beträge zu erstatten. Die Bank oder Sparkasse muss dann auch die Honorare für die außergerichtliche Tätigkeit Ihres Rechtsanwalts übernehmen.
Unzulässige Gebühren – so holen Sie Geld zurück
Verboten. Manche Gebühren der Banken sind unzulässig. Betroffene können Erstattung verlangen.
Kontoführungsgebühr: Banken dürfen für das Führen von Darlehenskonten keine Gebühren verlangen. Das machen sie im eigenen Interesse, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. XI ZR 388/10).
Schätzkosten: Soweit der Bank laut Kreditvertrag Geld für die Kosten einer Wertschätzung der Immobilie zustehen, ist das rechtswidrig (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. I-U 17/09). Die Bank prüfe den Wert der Immobilie im eigenen Interesse.
Bearbeitungsgebühr: Für die Bearbeitung von Kreditanträgen dürfen Banken keine separate Gebühr verlangen (BGH, Az. XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13).
Grundschuldlöschung: Die Bank ist verpflichtet, die Löschung zu bewilligen und darf dafür keine Gebühren fordern (BGH, Az. XI ZR 244/90). Die Notarkosten hat allerdings der Kunde zu tragen.
Zurück zur Übersicht
